immobilien rendite rechner
Was rechnet der Immobilien-Rendite-Rechner?
Dieser Rechner ist für Entscheidungen gedacht, bei denen ein grober Anbieterwert nicht reicht. Du kannst Preise, Nutzung, Zeitraum und kritische Annahmen selbst verändern und bekommst nicht nur eine Zahl, sondern ein klares Urteil.
Bei Finanzrechnungen entscheiden Kosten, Inflation und Laufzeit oft stärker als der sichtbare Nominalwert. Die Rechnung ist bewusst vorsichtig aufgebaut: lieber ein belastbarer Grenzfall als ein schöner Idealfall, der später nicht hält.
So funktioniert der Immobilien-Rendite-Rechner
Der Immobilien-Rendite-Rechner rechnet Wertentwicklung, Kosten, Inflation und Zeitraum zusammen. So wird aus einem Nominalbetrag eine besser vergleichbare Entscheidungszahl.
Wichtig ist nicht die letzte Nachkommastelle, sondern die Frage, welcher Hebel das Ergebnis wirklich bewegt. Genau deshalb zeigt der Rechner Formel, Annahmen und Schwachstellen direkt neben dem Ergebnis.
Wann kippt das Ergebnis?
Das Ergebnis kippt durch laufende Kosten, Inflation, Steuern, zu kurze Laufzeit und die Annahme, dass vergangene Renditen einfach weiterlaufen.
Wenn dein Ergebnis knapp ausfällt, solltest du zuerst die teuersten oder unsichersten Eingaben prüfen: echte Angebote, reale Verbrauchswerte, Wartung, Restwert, Preissteigerungen und den Zeitraum.
Häufige Fragen
Was unterscheidet den Immobilien-Rendite-Rechner vom Mieten-oder-Kaufen-Rechner und vom Rendite-Rechner?
Der Mieten-oder-Kaufen-Rechner vergleicht selbst genutztes Wohnen mit Miete plus angelegtem Eigenkapital. Der allgemeine Rendite-Rechner rechnet mit einem Start- und Endwert, ohne Finanzierung oder laufende Mieteinnahmen. Dieser Rechner bewertet stattdessen eine vermietete Immobilie als Kapitalanlage: mit Annuitätendarlehen, jährlich fortgeschriebener Miete und Kosten, Leerstand, Verkaufserlös am Ende und einer daraus abgeleiteten internen Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals.
Wie berechnet der Rechner Zins und Tilgung über die Jahre?
Das Darlehen ist die Gesamtinvestition minus Eigenkapital. Die Anfangsannuität ist das Darlehen mal die Summe aus Zins und anfänglicher Tilgung und bleibt über die Laufzeit nominal konstant. Jedes Jahr wird der Zins auf die Restschuld vom Vorjahr berechnet, die Tilgung ist die Annuität minus diesen Zins. Weil die Restschuld sinkt, sinkt auch der Zinsanteil von Jahr zu Jahr, während der Tilgungsanteil entsprechend wächst. Das ist der übliche Mechanismus eines Annuitätendarlehens, keine vereinfachte lineare Verzinsung.
Warum steht die Wertentwicklung standardmäßig auf 0 Prozent?
Reale Wertsteigerungen von Immobilien sind lokal sehr unterschiedlich und über einen Betrachtungszeitraum von vielen Jahren kaum seriös vorherzusagen. Der Rechner rechnet deshalb im Startwert konservativ ohne Wertsteigerung, damit die Rendite aus Miete und Tilgung tragen muss und nicht aus einer angenommenen Preissteigerung. Wer eine Wertentwicklung erwartet, kann sie eintragen und sieht sofort, wie stark sie das Ergebnis verändert.
Was bedeutet es, wenn die annualisierte Eigenkapitalrendite als nicht berechenbar angezeigt wird?
Der Rechner sucht die interne Verzinsung der jährlichen Eigenkapital-Cashflows per Bisektion. Bleiben die Cashflows über den gesamten Zeitraum negativ und reicht auch der Verkaufserlös am Ende nicht aus, um jemals einen positiven Rückfluss zu erzeugen, existiert rechnerisch keine sinnvolle Verzinsung. Der Rechner zeigt das dann offen als nicht berechenbar an, statt einen irreführenden Näherungswert auszugeben.
Warum fehlen persönliche Einkommensteuer und Abschreibung (AfA)?
Die Steuerwirkung einer vermieteten Immobilie hängt vom persönlichen Grenzsteuersatz, dem Gebäudeanteil, der AfA-Methode und weiteren individuellen Faktoren ab, die dieser Rechner nicht kennt. Er zeigt deshalb bewusst die Rendite vor persönlicher Steuer, als vergleichbare und nachvollziehbare Grundlage. Für die Steuerwirkung im Einzelfall ist eine Steuerberatung nötig, dieser Rechner ersetzt sie nicht.
Quellen und Startwerte
- Statistisches Bundesamt (Destatis), Hebesätze der Grunderwerbsteuer: Die Grunderwerbsteuersätze der Bundesländer liegen zwischen 3,5 Prozent (u.a. Bayern, Sachsen) und 6,5 Prozent (u.a. Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen, Brandenburg). Zusammen mit Notar-, Grundbuch- und gegebenenfalls Maklerkosten ergeben sich meist 5 bis 15 Prozent Kaufnebenkosten, deshalb ist dieser Wert im Rechner bewusst als Spanne editierbar. Projektinterner Recherchestand, in dieser Session ohne Live-Abgleich der Destatis-Seite möglich (WebSearch/WebFetch technisch nicht verfügbar). Quelle öffnen
- Deutsche Bundesbank, Zinsstatistik für Wohnungsbaukredite an private Haushalte: Effektivzinssätze für Baufinanzierungen schwanken mit der Zinsentwicklung und unterscheiden sich nach Zinsbindung und Beleihungsauslauf. Der Darlehenszins im Rechner ist deshalb ein Startwert, kein aktueller Marktwert, und bleibt vollständig editierbar. Projektinterner Recherchestand, in dieser Session ohne Live-Abgleich möglich. Quelle öffnen
Alle genannten Preise und Kennzahlen sind Startwerte und keine Prognose. Du kannst jeden Wert im Rechner an dein Angebot und deine Verbrauchsdaten anpassen.